Заморозки цен и оттепели скидок – что происходило на рынке недвижимости в зимний сезон

Мы проанализировали, как менялись цены на столичные квартиры, а также изучили реальные (и оригинальные!) перспективы, которые ждут рынок жилья в ближайшие месяцы.


НОВОСТРОЙКИ – ПРЕДНОВОГОДНИЙ СКАЧОК

Расценки на киевские новостройки заметно выросли в декабре – по сравнению с ноябрем, квадратный метр подорожал в среднем на тысячу гривен (до 25 000 грн/м²). Однако, уже в январе цена просела до 22 950 грн/м², и примерно на таком уровне держится и сейчас.

На первый взгляд кажется, что скачки цен как обычно связаны колебаниями курса. Но вероятно, это всё-таки не так. Для сравнения: в ноябре доллар стоил 28,22 грн, а новостройки продавались за 845 долл/м². В декабре же курс упал до 27,69 грн. А цена новых домов, наоборот, выросла – до 903 долл/м².




Таким образом, делайте выводы о предновогодних акциях, которые из года в год проводят застройщики. Судя по графикам, эти скидки могут действовать только на бумаге.

Покупателям на заметку: январь – как правило, самый дешевый месяц. В последние два года именно в январе новостройки наиболее сильно падали в цене. С февраля же ценники обычно начинают расти. Это продолжается до середины весны, затем стоимость новых домов снижается опять.

Если же анализировать годовую статистику, то можно сказать, что цены на новостройки на протяжении 2018-го почти не изменились. В гривнах м² подорожал где-то на 4%, в долларах же цена выросла менее, чем на процент.


«ВТОРИЧКА» – ЯНВАРСКИЙ ВЗЛЁТ

Что касается вторичной недвижимости – то ее цена наоборот, скакнула в январе. Так, в середине декабря «вторичка» продавалась примерно за 26 700 грн/м² – а в январе продавцы уже просили 27 300 грн за м². В феврале цена несколько снизилась, а к весне поднялась опять – и сегодня метр квадратный вторичного жилья стоит около 27 000 грн.




В долларах же стоимость «вторички» плавно повышалась в течение сезона. Цены «стартовали» с 950 долл/м² в начале зимы – и доросли до 1000 долл/м² сейчас.

Годовая статистика: в 2018-м вторичная недвижимость подорожала больше, чем новостройки – примерно на 9,5% (в гривнах). Рост цены в долларах, как всегда, менее существенен – чуть более 6 %.


АРЕНДА – РАЗИТЕЛЬНОЕ ПОДОРОЖАНИЕ

Самый интересный и динамичный сегмент рынка – аренда. После осеннего подъема, ее стоимость начала снижаться. «Яма» цен была в конце декабря-начале января – тогда «медиана» по однокомнатным квартирам достигла отметки 9000 гривен. Но «заморозка» ценников длилась недолго – после праздников стоимость аренды стала повышаться опять. В долларах «волна» цен была такая же.

Сегодня «однушки» сдают в среднем за 9600 гривен. Всего на три с лишним тысячи дороже «двушки» – их предлагают за 12 900 гривен. А если добавить еще три с половиной тысячи – можно снять и трёхкомнатную квартиру: их медианная цена составляет 16 500 гривен.

Бюджетные варианты лучше искать в Деснянском и Святошинском районах. Там можно снять однокомнатное жильё за 7-7,5 тысяч гривен. А вот популярные Дарница и Соломенка уже заставят арендаторов раскошелится на 10 тысяч гривен.




Годовая статистика по аренде впечатляет: цена поднялась почти на 40% в течение прошлого года (в гривнах). В долларах этот показатель составляет около 35%.


ЭКОНОМ-КЛАССУ – 7-ЛЕТНЯЯ РАССРОЧКА, БИЗНЕС-КЛАССУ – ПРЕДВЫБОРНОЕ ЗАТИШЬЕ

А теперь – о прогнозах на будущее. Если говорить о новостройках, то здесь, вероятно, стоит ожидать подорожания. Согласно данным Госстата, в январе цены на строительно-монтажные работы выросли на 21% (по сравнению с январем предыдущего года). До сих пор застройщики лишь частично компенсировали эту разницу путем удорожания квадратного метра. Но если цены на материалы и работы будут повышаться и далее (а скорей всего, так и будет) – ценники на новостройки тоже подрастут.




Также застройщики вынуждены больше платить строителям, чтобы они не уезжали на заработки в Европу. Это тоже подталкивает к увеличение цен на м² нового жилья.

Оказавшись между двух огней: с одной стороны – необходимостью поднять цены, с другой стороны – низким спросом, стройкомпании будут использовать различные программы лояльности. Одной из основных станет рассрочка. И если сегодня наиболее распространенный вариант – это рассрочка до конца строительства (1-3 года), и лишь некоторые ЖК предлагают «растянуть» этот период на 5-7 лет – то в будущем таких предложений может стать значительно больше.

Другая вероятная перспектива – «формальный» рост цен в официальных прайсах застройщиков, затем – распродажи и скидки, которые фактически сводят подорожание на нет.

На рынок недвижимости также могут повлиять грядущие выборы (президентские и парламентские). Особенно изменения коснутся покупателей, которые решились вложиться в строительство на этапе котлована.

Дело в том, что у нас нередко сначала начинают строить, а уже затем – собирают необходимые документы. После выборов же возможна смена чиновников, в том числе в таких «разрешительных» органах. Грубо говоря, у застройщиков могло быть все «на мази» с одними – а к власти вдруг придут другие. Таким образом, стройка может приостановиться – пока не «утрясется» бумажная волокита и ротации в чиновничьих кабинетах.

Что касается спроса – то предвыборное затишье, вероятно, будет наблюдаться в сегменте бизнес и премиум класса. Основные покупатели таких квартир – зажиточные и влиятельные украинцы. А их личное благосостояние часто зависит от политических перестановок на государственном уровне. Потому, выжидательная позиция состоятельных клиентов вполне объяснима.

Покупатели же комфорт и эконом класса, скорей всего, не обратят внимания на политическую гонку, и будут и дальше подбирать себе новое жилье.




А к факторам, которые провоцируют снижение цен на новостройки, можно отнести избыток домов старого фонда. Однако эту проблему чиновники взялись решать.


СНОС «ХРУЩЁВОК» И «ВЕЛИКОЕ ПЕРЕСЕЛЕНИЕ НАРОДОВ»

Обменять старое жильё на новострой, да еще и с площадью в полтора раза больше – это утопия, скажете Вы? Однако, Минрегион считает это реальностью. Там разрабатывают программу по замене устаревшего жилья. Проблема назрела уже давно: срок службы большинства домов времен СССР либо уже закончился, либо близится к завершению.

В планах властей – переселить жителей старых многоэтажек в новые дома, причем площадь последних должна быть на 50% больше, а квартиры – уже с ремонтом. Недавно в киевской горадминистрации заявили, что переселение может коснуться 112 тысяч киевлян. Правда, делаться это будет на протяжении двадцати лет.

Если озвученный властью механизм заработает, стоимость «вторички» может резко скакнуть в цене. Это и немудрено: приобретя квартиру в ветхой «хрущёвке», покупатель, благодаря госпрограмме, через несколько лет может стать собственником жилья в новострое. Кому же не понравится такая перспектива?

Однако, если «великое переселение» так и останется в планах, «вторичка» в Киеве продолжит постепенно дешеветь.


ДОХОДНЫЕ ДОМА И ЗАПАДНЫЕ ТРЕНДЫ

То, что значительную часть квартир в Киеве покупают, чтобы впоследствии сдавать в аренду – это не новость. Однако, что если исключить из этой цепочки «застройщик – покупатель – арендатор» среднее звено – покупателя?

В Европе довольно популярным бизнесом являются так называемые «доходные дома». Это многоэтажки, квартиры в которых предназначены исключительно для сдачи внаём. Грубо говоря, застройщик не продает квартиры в новом доме, а сдает их в длительную аренду.

В Украине тоже рассматривалось несколько таких проектов, однако дело не было доведено до конца. А перспективы есть: уже сегодня в некоторых новостройках (преимущественно с однокомнатными и смарт-квартирами) значительный костяк жильцов составляют арендаторы. Хороший потенциал есть также у пригорода столицы. Цена аренду там немногим меньше, чем в спальных районах Киева, а вот стоимость покупки жилья – заметно ниже.

Однако сегодня застройщики не горят желанием вкладываться в «доходные дома». Основная причина – длительный срок окупаемости. При продаже квартир средства можно «отбить» сразу, при сдаче в аренду – лишь спустя десяток лет.

Тем не менее, если государство создаст льготные условия, стройкомпании могут заинтересоваться таким бизнесом. Например, в Грузии арендодатель освобождается от налогов, если его доход меньше 17 000 долларов в год. В Украине же наоборот, налоги – один из самых болезненных вопросов.




Таким образом, до перехода на «западную» модель арендного бизнеса, в нашей стране пока не добрались. Равно как и до урегулирования вопроса аренды жилья на государственном уровне. А если так, то цены на съемные квартиры и дальше будут хаотически «плясать».

 


получать статьи на емейл Если вы хотите своевременно получать статьи и статистику на свой е-мейл - пожалуйста, зарегистрируйтесь и проверьте соотвествующие настройки в своём кабинете нашего сайта.

Прокомментировать статью