Ипотека или рассрочка? Как купить квартиру в кредит

Мы расскажем, как взять кредит на заветную «крышу над головой» – и не потерять почву под ногами

Что лучше: арендовать жилье – или купить его в кредит, мы оценивали в предыдущей статье. Если Вы ее пропустили – можете прочитать, перейдя по этой ссылке.

А сейчас – более детально остановимся на вопросе покупки квартиры. Мы разбирались, чем хороши, и чем опасны самые популярные виды жилищных кредитов. А также – что все-таки привлекает украинцев в кабальной ипотеке, и какие черти водятся в тихом омуте заманчивой рассрочки.


Знакомо ли Вам такое понятие: индекс недоступности жилья? Чтобы его высчитать, среднюю стоимость квартиры делят на среднюю зарплату по региону. Полученная цифра – это количество лет, за которое среднестатистический житель сможет накопить на среднестатистическое жилище.

Давайте сделаем расчет для столицы. Годовой доход киевлянина составляет примерно 159 432 гривны (по оценкам Госстата). А медианная стоимость «однушки» на вторичном рынке, по нашим данным, – 984 980 гривен.

Делим первый показатель на второй – и получаем цифру 6,2. Это значит, что за 6,2 года житель столицы сможет купить квартиру (если будет откладывать на нее все свои деньги и питаться воздухом). То есть понятно, что в реальности времени на покупку нужно намного больше.

Однако, год назад в соседних Польше и Чехии индекс недоступности жилья был около 7. А в благополучной Великобритании – аж 11.

Что ж, в Украине все не так уж плохо? Не надейтесь. Лучше посмотрите на эту карту:


Иллюстрация с базы данных Numbeo.com


Да, красный цвет обозначает именно то, что Вы подумали. В Украине с «жилищным вопросом» дела обстоят хуже – намного хуже! – чем в других европейских странах. И даже хуже, чем в России. А индекс недоступности недвижимости составляет аж 18,21! (в России он равняется 11,44, а в Нидерландах, например, – 6,74).

Как же это возможно? Разве у нас были неправильные подсчеты?

Нет! У нас – неправильное понимание… что можно называть «жильем». Вот по мнению европейских экспертов, жилье – это квартира площадью 100 м2, расположенная в престижном районе города. А однушку не первой свежести на окраине – европейцы «жильем» не считают.

Поэтому, если рассчитать индекс по европейским правилам – то получится, что недвижимость для украинцев абсолютно недоступна. Например, киевлянину понадобится работать без еды и воды около 30 лет, чтобы купить у застройщика 100 «квадратов» в престижном Печерске. И на выходе он получит лишь голые стены «после строителей».

Логично, что в ситуации, когда на собственные доходы рассчитывать не приходится – но жить все-таки где-то надо, огромное количество украинцев покупает квартиры в кредит.

На сегодня есть два основных вида жилищных кредитов: ипотека (кредит, который дается банком) и рассрочка (кредит от самого застройщика). Об этом дальше и поговорим.




Начнем, пожалуй, со старой доброй ипотеки. Если взглянуть на нее невооруженным взглядом – то найдете сплошные минусы:


В первую очередь – это, конечно, бешенные 20% годовых, которые грозят неимоверными переплатами за квартиру. Разберемся на конкретном примере.

Возьмем жилой комплекс Mirax от крупного застройщика Київміськбуда. Кстати, в начале июля мы снимали эту стройку с воздуха, посмотрите. Однокомнатная квартира в этом ЖК стоит почти 832 000 гривен. Отнимем от этой цифры, скажем, 30% первого взноса (обычно столько нужно отдать банку сразу, при оформлении ипотеки) – и получим 582 400 гривен. На них и нужно будет взять кредит. Предположим, берете вы его на 20 лет, под 20% годовых (это средняя банковская ставка).

Так вот, за эти двадцать Вы отдадите банку… только вдумайтесь: 2 374 549 гривен! То есть, оформляете заём на 582 400 гривен – а возвращаете больше двух миллионов! Это при аннуитетной схеме погашения долга (когда каждый месяц нужно платить фиксированную сумму). Есть и другие схемы возврата ипотеки, впрочем, переплаты все равно получаются миллионными.




Но если Вы думаете, что даже такой кабальный кредит Вам запросто выдадут – то дудки. Для ипотеки обычно приходится собирать внушительный пакет документов. Это справки с места работы, о доходах, о правах на приобретаемое жилье и т.д. Помимо прочего, у Вас должна быть хорошая кредитная история, стаж на последнем месте работы – не менее года, а общий доход на семью – не меньше 21 тысячи гривен. При этом желательно, чтобы на момент оформления заемщик был не младше 25 и не старше 45 лет.


А вот и плюс ипотеки: при ней меньший риск попасться на недобросовестного застройщика. Ведь прежде чем дать кредит на новострой, банк тщательно проверяет его: наличие разрешений, качество работ, репутацию строительной компании и т.д.

Разумеется, все это финучреждение делает не для Вашего спокойствия, а для своего. Ведь квартира в новостройке – это залог по кредиту. И на нее можно положить лапу в случае невыплат. Зачем же банку рисковать и связываться с сомнительным застройщиком? Он чего доброго выроет котлован – и заморозит работы. И как тогда взыскать с должника недостроенный залог?


Из этого вытекает четвертый пункт: банки склонны выдавать ипотеку на те объекты, которые уже готовы минимум на 70%. А к этому времени застройщики успевают распродать большинство квартир. И Вам выбирать будет особо не из чего.




А теперь – о рассрочке. После всего вышеперечисленного она покажется раем.

Во-первых, процентов при ней обычно не предусмотрено. Например, беспроцентную рассрочку предлагают такие солидные застройщики, как Укрбуд, Київміськбуд, Интергал-Буд и другие.



Для оформления рассрочки не нужно собирать справки по всем инстанциям. Обычно хватает базовых документов: паспорта и идентификационного кода.



Ну и совсем лакомое условие: если покупатель в какой-то момент поймет, что рассрочку «закрыть» не сможет – можно добиться возврата уже выплаченных средств (такая возможность должна быть прописана в договоре). При ипотеке же в подобной ситуации Вам мало того, что деньги не отдадут – так еще и из квартиры выставят.



Казалось бы, выбор между ипотекой и рассрочкой прост и очевиден. Нет, все намного, намного сложнее.

Первая сложность: как и в случае с ипотекой, если Вы решились на рассрочку – готовьтесь платить первый взнос. Его величина «скачет» от 10% (например, у Интергал-Буда) до 50% (это предлагает, к примеру, Київміськбуд).

Но это еще ничего. Остальную сумму нужно будет выплатить не за десятки лет, а всего лишь за год-два. Потому что большинство застройщиков предлагают рассрочку до окончания строительства. На примере уже упомянутого ЖК Mirax это могло бы выглядеть так: половину суммы (416 000 гривен) надо отдать застройщику сразу – и за пару лет быстренько собрать еще столько же. А далеко не каждому по силам наскрести за год-другой почти полмиллиона гривен.

Хорошая новость: сроки сдачи объектов нередко затягиваются. А значит, у Вас будет больше времени, чтобы скопить недостающие полмиллиона.

Но тут же и плохая новость: при таком раскладе выплачивать долг, конечно, проще – но и тревожнее. Ведь случаи заморозки строек – далеко не единичны.




Только представьте: при рассрочке нужно выкупить квартиру в экстренные сроки – а дом с этой самой квартирой еще даже не построен!

А теперь – подробнее насчет экстренных сроков погашения рассрочки. В принципе, они могут быть не такими уж экстренными. Некоторые застройщики позволяют выплачивать кредит даже через 5-7 лет после окончания строительства.

Однако, будьте внимательны. Такой аттракцион невиданной щедрости, как правило, запускается неспроста. Ведь в ходе строительства цена квадратного метра может расти! То есть, Вы себе прикинули, что за оговоренные 5-7 лет должны заплатить одну сумму – а через год оказывается, что Ваша квартира уже подорожала, и раскошелиться придется серьезнее.

К тому же при длительной рассрочке цена м2, в большинстве своем, фиксируется в долларе. А в этом случае Вы покупаете кота в мешке – и похоже, драного. Потому что – подумайте хорошенько! – готовы ли Вы взять на себя ответственность за колебания курса в нашей нестабильной стране?

При ипотеке же – наоборот – стоимость жилья фиксируется в гривне. Вот за валютные риски банки и дерут космические проценты.




Итого, выбирать между ипотекой и рассрочкой – это все равно, что искать из двух зол меньшее. А выбирая из двух зол меньшее – в любом случае получаете зло.

Выходом же из положения может стать комбинация двух «зол». В последнее время покупатели все чаще стали брать рассрочку до конца строительства – а после оформлять заём в банке на недостающую сумму. Да-да, это именно та ситуация, когда условия рассроченных платежей заманчивые – но это «кот в мешке»: цена м2 фиксируется в долларе и со временем растет.

Вот допустим, Вы подписались на привлекательную рассрочку, дорогие метры в ходе строительства стали и вовсе драгоценными. Самое время обратиться к банкам! Многие из них предлагают небольшие кредиты – до 50 000 гривен – под такой же небольшой процент (около 4-5%). Ну что ж, берете три таких кредита подряд – и имеете уже 150 000 гривен по очень лояльной ставке (особенно в сравнении с ипотечной). А остальные средства можно по схожей схеме наскрести и у других банков. Чем не решение проблемы?




К сожалению, такой фокус быстро разгадали и банки, и застройщики. И, исключив из этой схемы покупателя, стали договариваться между собой. Результатом стали так называемые «партнерские программы». Суть их заключается в следующем: стройкомпания и банк заключают соглашение о доступных условиях кредитования.

Например, это может работать так: застройщик Київміськбуд сотрудничает с государственным Укргазбанком. Человек, решивший купить квартиру в одном из домов Київміськбуда, может взять в Укргазбанке кредит по особой схеме: в первые 15 месяцев ставка составляет всего 7%, а дальше – поднимается до серьезных 24%.

Или – вот как договорились Укрбуд и банк Глобус: в первые два года ставка равняется 9,99%. Далее – повышается до 21,9%.

Но не забывайте, что таким способом Вы сможете приобрести жилье в строго определенных домах, возводимых застройщиком. Их перечень утверждается банком. То есть, за экономию средств – придется платить широтой выбора.

Итак, каким образом соединить ипотеку и рассрочку – самостоятельно или с помощью партнерских программ – решать Вам. Главное – правильно сманеврировать в украинской кредитной многоходовочке.

 


получать статьи на емейл Если вы хотите своевременно получать статьи и статистику на свой е-мейл - пожалуйста, зарегистрируйтесь и проверьте соотвествующие настройки в своём кабинете нашего сайта.

Прокомментировать статью